La règle des 35 % d’endettement : pourquoi la réforme a été abandonnée

Tu as peut-être entendu parler de la règle des 35 %. Peut-être que c’est elle qui bloque ton projet en ce moment. Peut-être que la banque t’a dit : « Vous dépassez le seuil, on ne peut pas vous financer. »

Tu as peut-être aussi entendu parler d’une réforme en préparation. Une proposition de loi qui devait assouplir cette règle en tenant davantage compte de ton reste à vivre réel plutôt que d’un simple ratio. Le sujet a fait du bruit fin avril 2026, à l’Assemblée nationale.

Mais voici ce qu’il faut que tu saches : cette proposition a finalement été retirée lors de son examen. La règle des 35 % reste donc, à ce jour, inchangée — et c’est important de le savoir, pour ne pas attendre une évolution qui n’est plus à l’ordre du jour.

Ce n’est pas une mauvaise nouvelle en soi. C’est surtout une information utile : tu ne peux pas compter sur un assouplissement réglementaire pour faire avancer ton projet. Tout repose, aujourd’hui comme hier, sur la façon dont tu prépares ton dossier et dont tu calcules ton vrai budget.

Dans cet article, je t’explique ce qu’est vraiment la règle des 35 %, ce qui s’est passé avec cette proposition de réforme et pourquoi elle a été retirée, pourquoi la notion de reste à vivre en crédit immobilier reste malgré tout déterminante — et ce que tu peux faire concrètement, dès maintenant, pour optimiser ton dossier dans le cadre actuel.

Sommaire

• La règle des 35 % : d’où ça vient et comment ça marche vraiment
• Ce que la règle ne voit pas — et pourquoi elle bloque des profils solvables
• La proposition de loi d’avril 2026 : pourquoi elle a été retirée
• Reste à vivre vs taux d’endettement : pourquoi c’est toi qui dois faire le calcul
• Comment passer sous les 35 % d’endettement : les leviers concrets
• Questions fréquentes
• En résumé

La règle des 35 % HCSF depuis janvier 2022 : d’où ça vient et comment ça marche vraiment

La règle des 35 % d’endettement maximum, c’est une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) — l’autorité française chargée de surveiller les risques du système financier, épaulée par la Banque de France. Introduite fin 2019 comme recommandation, elle est devenue juridiquement contraignante pour toutes les banques françaises depuis janvier 2022.

Le principe est simple : la somme de toutes tes mensualités de crédit — immobilier, auto, conso — assurance emprunteur incluse, ne peut pas dépasser 35 % de tes revenus nets mensuels. Si tu gagnes 3 000 € nets, tu ne peux pas rembourser plus de 1 050 € par mois en crédits. C’est le plafond. Au-delà, la banque ne peut en principe pas t’accorder le prêt.

Il existe une marge de flexibilité : les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers par trimestre, prioritairement réservée aux primo-accédants et aux achats de résidence principale. Mais cette marge est sous-utilisée — elle atteignait à peine 16,4 % en juin 2025, bien en dessous du plafond autorisé.

La durée du prêt est également encadrée : 25 ans maximum, avec une exception à 27 ans pour les achats en VEFA ou les projets incluant d’importants travaux.

Ces règles ont été confirmées lors de la décision HCSF de mars 2026. Elles s’appliquent à toutes les banques. Les enfreindre les expose à des sanctions de l’ACPR. Pour consulter les décisions officielles du HCSF : Banque de France — Haut Conseil de Stabilité Financière.

Ce que la règle ne voit pas — et pourquoi elle bloque des profils solvables

Le problème avec la règle des 35 %, c’est qu’elle est aveugle à ta réalité.

Elle calcule un ratio. Un pourcentage. Elle ne voit pas que tu gagnes 4 500 € par mois, que tu n’as aucun crédit en cours, que ton mode de vie est maîtrisé et que tu mets 800 € de côté chaque mois depuis trois ans. Elle ne voit pas non plus que quelqu’un qui gagne 1 800 € et rembourse 630 € de crédit est dans une situation autrement plus fragile, même en respectant parfaitement le seuil.

Le taux d’endettement HCSF ne tient compte que de la mensualité de crédit rapportée aux revenus. Il ne voit pas les charges de copropriété, la taxe foncière, la mutuelle, les crédits à la consommation restants, la pension alimentaire, les abonnements. Deux profils à 34 % d’endettement peuvent avoir des restes à vivre radicalement différents — et des situations financières réelles sans aucun rapport l’une avec l’autre.

C’est précisément ce paradoxe qui est au cœur de la critique : un emprunteur parfaitement solvable peut être exclu du crédit par un ratio mathématique qui ne reflète pas sa capacité réelle à tenir son budget.

Et pour une femme qui achète seule, c’est doublement pénalisant. Un seul salaire, des revenus souvent inférieurs à ceux d’un ménage biactif, et une règle de calcul qui ne distingue pas la solidité d’un profil de sa configuration familiale.

👉 Pour comprendre comment cette règle s’applique concrètement à ton dossier : Ce qui se passe si ta banque dit non après le compromis — et comment activer ta clause suspensive.

La proposition de loi d’avril 2026 : pourquoi elle a finalement été retirée

Le 29 avril 2026, l’Assemblée nationale a examiné en première lecture une proposition de loi déposée par le député Renaissance Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires. Son objectif : assouplir la règle des 35 % en intégrant officiellement la notion de reste à vivre dans l’analyse des dossiers de crédit immobilier.

Le mécanisme proposé était le suivant : les banques auraient pu déroger à la limite de 35 % dès lors qu’elles pouvaient démontrer que le crédit ne présentait pas de risque d’endettement excessif — cette appréciation tenant notamment compte du niveau de reste à vivre de l’emprunteur.

Concrètement, cela aurait signifié qu’un profil affichant 37 ou 38 % d’endettement mais disposant d’un reste à vivre confortable — parce que ses revenus sont élevés, ses charges fixes maîtrisées, son épargne régulière — aurait pu être financé là où la règle actuelle le bloque.

Mais lors de son examen à l’Assemblée nationale fin avril 2026, la proposition de loi a finalement été retirée. Elle n’a donc pas été adoptée, et la règle des 35 % reste, à ce jour, strictement inchangée — sans intégration officielle du reste à vivre comme critère de dérogation.

Le retrait d’une proposition de loi ne signifie pas pour autant que le sujet est clos. Il témoigne simplement que ce texte précis n’a pas réuni le consensus nécessaire à ce stade. La question du reste à vivre comme critère d’évaluation des dossiers de crédit reste posée — elle pourrait revenir sous une autre forme, à un autre moment. Mais pour l’instant, ce n’est pas le cas.

En parallèle, un argument avancé par les partisans de cette réforme mérite d’être retenu, car il reste d’actualité indépendamment du sort de la proposition : 76 % des cas de surendettement en France concernent des locataires — ce qui illustre que la propriété n’est pas le premier facteur de fragilité financière des ménages.

Pour en savoir plus sur les conditions actuelles d’octroi du crédit immobilier : économie.gouv.fr — Le crédit immobilier.

Reste à vivre vs taux d’endettement : pourquoi c’est toi qui dois faire le calcul

Réforme retirée ou non, une chose reste vraie : la banque ne calculera jamais ton reste à vivre à ta place — ou du moins, pas de la façon dont tu en as besoin.

La banque a ses propres seuils internes de reste à vivre minimum. Ils varient selon les établissements, ne sont pas publics, et ne correspondent pas forcément à ton mode de vie réel. Certaines banques fixent un plancher autour de 400 à 600 € par mois pour une personne seule. D’autres sont plus exigeantes. Et une dérogation au-delà de 35 % peut être obtenue si ton reste à vivre dépasse 1 500 € par mois.

Mais le vrai reste à vivre — ton reste à vivre — n’est pas celui que la banque calcule. C’est celui que tu calcules toi-même en déduisant de tes revenus nets stables l’ensemble de tes charges fixes réelles : mensualité de crédit, assurance emprunteur, charges de copropriété, taxe foncière ramenée au mois, mutuelle, abonnements, crédits en cours, pension alimentaire éventuelle, provision pour imprévus.

Ce que la proposition de loi visait à faire reconnaître officiellement, tu peux — et tu dois — le faire dès maintenant, indépendamment de toute évolution réglementaire. Calculer ton reste à vivre réel avant même de déposer un dossier. Non pas pour savoir si la banque va accepter, mais pour savoir si toi tu vas pouvoir vivre sereinement avec ce budget après achat.

👉 Pour la méthode complète et le calcul pas à pas : Reste à vivre : comment calculer ton vrai budget avant de te lancer dans un achat immobilier.

👉 Pour simuler ton budget global après achat : le simulateur Budget & épargne de Mon Cap Financier te permet de poser tous ces chiffres en quelques minutes.

Comment passer sous les 35 % d’endettement : les leviers concrets dans le cadre actuel

La réforme n’a pas abouti. La règle des 35 % reste donc pleinement applicable. Mais les leviers pour optimiser ton dossier dans ce cadre existent, et ils sont plus puissants que tu ne le penses.

Calculer ton reste à vivre avant de déposer un seul dossier. C’est le premier signal que tu envoies à la banque — et à toi-même. Un reste à vivre solide, documenté, présenté clairement dans ton dossier, peut peser dans la balance pour obtenir une dérogation. Les banques utilisent déjà ce critère dans leur analyse.

Viser la marge de dérogation des 20 %. Elle existe, elle est sous-utilisée, et elle est prioritairement réservée aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Si tu entres dans cette catégorie, tu as plus de chances d’y accéder que tu ne le crois — à condition que ton dossier soit irréprochable sur les autres points.

Optimiser l’assurance emprunteur par délégation. L’assurance emprunteur entre dans le calcul du taux d’endettement HCSF. Passer par une délégation d’assurance — un contrat individuel souvent deux à trois fois moins cher que le contrat groupe de la banque — peut faire baisser ton taux d’endettement de un à deux points. C’est parfois suffisant pour passer sous les 35 %.

Allonger la durée du prêt. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité, améliore ton taux d’endettement calculé, et augmente ton reste à vivre mensuel. Le coût total du crédit augmente — mais si c’est ce qui rend ton projet viable, c’est un arbitrage à assumer.

Solder un crédit en cours avant de déposer ton dossier. Un crédit auto, un crédit conso — chaque mensualité en moins améliore ton taux d’endettement et ton reste à vivre en même temps. C’est souvent le levier le plus immédiatement efficace.

Renforcer ton apport. Moins tu empruntes, moins ta mensualité est élevée, moins ton taux d’endettement est important. Un apport plus solide peut faire basculer un dossier de l’autre côté du seuil.

👉 Pour construire cet apport mois après mois : Budget & Épargne — le pilier complet t’accompagne sur toute cette préparation financière.

En résumé : ce qu’il faut retenir de la règle des 35 % en 2026

La règle des 35 % n’a pas changé. Elle est toujours en vigueur. La proposition de loi qui visait à l’assouplir en intégrant le reste à vivre a été retirée fin avril 2026 lors de son examen à l’Assemblée nationale.

Ce que ce débat révèle, malgré son issue, c’est quelque chose que les professionnels du crédit savent depuis longtemps : un ratio d’endettement ne dit pas si quelqu’un peut vivre sereinement avec son crédit. Il dit seulement si la mensualité représente moins de 35 % de ses revenus. Ce n’est pas la même chose.

Pour toi, que cette réforme revienne un jour sous une autre forme ou non, une chose ne change pas : le calcul de ton reste à vivre réel est la première étape de tout projet d’achat sérieux. Avant les simulations. Avant les visites. Avant de déposer un dossier. C’est lui qui te dit si ton projet est vivable — pas le ratio que la banque retient.

Et si ton taux d’endettement dépasse les 35 %, ce n’est pas une sentence. C’est une variable. Les leviers existent, dans le cadre réglementaire actuel — assurance par délégation, durée du prêt, marge de dérogation de 20 %, apport renforcé.

Les règles changent. Mais ta capacité à comprendre ton propre dossier, elle, ne dépend de personne. Suis-nous pour ne rien rater.