DPE F ou G : ta banque peut refuser de financer — et comment contourner

Tu as trouvé le bien. Le prix est en dessous du marché. L’emplacement est parfait. Et puis tu regardes le DPE : F. Ou pire, G.

Tu te dis : c’est une opportunité. Les passoires thermiques se négocient. Tout le monde le sait.

Ce que tout le monde ne sait pas, c’est que ta banque peut refuser de te financer. Pas à cause de ton dossier. Pas à cause de tes revenus. À cause du bien lui-même — parce qu’un DPE F ou G en 2026 est devenu un risque aux yeux des établissements de crédit.

Et quand on achète seule, ce refus de prêt immobilier peut arriver après des semaines de démarches, après la signature du compromis, après avoir mobilisé toute ton énergie sur ce projet. Sans que personne ne t’ait prévenue.

Dans cet article, je t’explique pourquoi les banques se méfient de plus en plus des passoires thermiques DPE F et G, ce que ça change concrètement pour ton financement, et comment aborder ce type de bien sans te retrouver bloquée — ou sans perdre ton acompte.

Sommaire

• DPE F et G en 2026 : ce que la réglementation change vraiment
• Pourquoi les banques refusent de financer une passoire thermique
• Les risques concrets pour ton projet si tu achètes un DPE F ou G
• Comment contourner le refus de financement sur une passoire thermique
• Ce que tu dois vérifier avant de signer le compromis
• Questions fréquentes
• En résumé

DPE F et G en 2026 : ce que la réglementation change vraiment pour les acheteurs

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Les étiquettes F et G désignent les passoires thermiques — les logements les plus consommateurs d’énergie, les plus coûteux à chauffer, et les plus exposés aux obligations réglementaires à venir.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements F suivront au 1er janvier 2028. Cette interdiction progressive crée une pression réglementaire croissante sur ces biens — et une incertitude sur leur valeur future qui ne rassure pas les banques.

Pour les propriétaires occupants, l’interdiction de louer ne s’applique pas directement. Mais elle pèse sur la valeur de revente du bien : un logement G qui ne peut plus être loué intéresse moins d’acheteurs, donc vaut potentiellement moins dans cinq ou dix ans. C’est précisément ce raisonnement que fait la banque quand elle étudie ton dossier.

Par ailleurs, depuis le 1er avril 2023, le DPE est opposable juridiquement : si les informations qu’il contient sont erronées, le vendeur peut être tenu responsable. Ce qui signifie que le DPE n’est plus un document informatif — c’est un document contractuel, avec des conséquences réelles sur la valeur et la vendabilité du bien.

Pour consulter les règles officielles sur le DPE et les obligations associées : Service-Public.fr — Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pourquoi les banques refusent de financer une passoire thermique DPE F ou G

Une banque qui te prête de l’argent pour acheter un bien prend le bien en garantie. Si tu ne peux plus rembourser, elle doit pouvoir le revendre pour récupérer sa mise. C’est le principe de l’hypothèque ou de la caution bancaire.

Un bien classé F ou G dont la valeur pourrait baisser dans les prochaines années — parce qu’il faut des travaux coûteux pour le rendre conforme, parce qu’il ne peut plus être loué, parce que de moins en moins d’acheteurs veulent en prendre le risque — c’est une garantie qui se déprécie. Et une garantie qui se déprécie, c’est un risque pour la banque.

Concrètement, de plus en plus d’établissements appliquent en 2026 une décote sur la valeur estimée des biens DPE F et G lors de l’évaluation de la garantie. Certains refusent purement et simplement de financer ces biens sans condition de travaux. D’autres acceptent, mais exigent que le montant des travaux de rénovation énergétique soit intégré au plan de financement — ce qui alourdit le dossier et peut faire dépasser le taux d’endettement.

Ce qui rend la situation particulièrement délicate, c’est que ces critères ne sont pas publics. Chaque banque a sa propre politique. Et tu ne le sais souvent qu’après avoir signé le compromis — quand il est trop tard pour reculer sans risquer de perdre ton acompte.

👉 Pour savoir exactement ce qui se passe si ta banque refuse après la signature du compromis : Ce qui se passe si ta banque dit non après le compromis — et comment activer ta clause suspensive.

Les risques concrets pour ton projet si tu achètes un logement DPE F ou G

Au-delà du refus bancaire, acheter une passoire thermique quand on est seule expose à des risques financiers réels qu’il faut mesurer avant de se lancer.

Le coût des travaux de rénovation énergétique. Pour passer d’un DPE G à un DPE D ou E — le seuil minimum pour louer à partir de 2028 — les travaux peuvent représenter entre 15 000 € et 50 000 € selon le bien, sa surface, son système de chauffage et son isolation. Quand on achète seule, ce budget travaux vient s’ajouter au prix d’achat, aux frais de notaire, et à l’apport. Sans deuxième revenu pour amortir le choc.

Le risque sur la valeur de revente. Si tu dois revendre dans cinq ou dix ans — changement de situation personnelle, mutation, séparation — un bien toujours classé F ou G se vendra moins facilement et potentiellement moins cher. La décote sur les passoires thermiques est déjà visible dans certains marchés.

Les charges énergétiques immédiates. Un logement mal isolé, c’est aussi des factures de chauffage plus élevées dès le premier mois. Ces charges s’ajoutent à ta mensualité de crédit et réduisent ton reste à vivre réel — parfois de façon significative.

L’incertitude sur les aides à la rénovation. MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ — les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique évoluent chaque année. Ce qui est disponible aujourd’hui ne sera peut-être plus accessible dans les mêmes conditions dans deux ans.

👉 Pour intégrer ces charges dans ton calcul global avant d’acheter : DPE : comment l’utiliser comme filtre d’achat et négocier le prix d’une passoire thermique.

Comment contourner le refus de financement bancaire sur une passoire thermique DPE F ou G

Un refus bancaire sur un bien DPE F ou G n’est pas toujours définitif. Il existe des leviers concrets — à condition de les activer au bon moment.

Intégrer les travaux de rénovation dans le plan de financement dès le départ. Plutôt que d’acheter le bien seul et de prévoir les travaux ensuite, tu peux demander un prêt global incluant le prix d’achat et le budget travaux. Certaines banques acceptent ce montage — et l’éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro pour la rénovation énergétique) peut compléter le financement sans alourdir ton taux d’endettement, sous conditions.

Présenter des devis de travaux détaillés avec le dossier. Une banque qui voit que tu as déjà chiffré précisément le coût de la rénovation, identifié les artisans, et estimé le DPE après travaux est rassurée sur la trajectoire du bien. C’est une façon de transformer le risque perçu en projet maîtrisé.

Négocier le prix en intégrant le coût des travaux. C’est souvent la meilleure approche sur une passoire thermique : obtenir une décote suffisante pour que le prix d’achat + budget travaux reste inférieur à la valeur du bien rénové. C’est ce qui rend le dossier bancaire solide — et le projet réellement rentable.

Changer d’établissement bancaire. Toutes les banques n’ont pas la même politique sur les DPE F et G. Si ta banque habituelle refuse ou impose des conditions trop contraignantes, d’autres établissements peuvent avoir une approche différente — notamment les banques mutualistes ou certains établissements spécialisés dans le financement de la rénovation.

Vérifier l’éligibilité aux aides avant de signer. MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), l’éco-PTZ — certaines aides peuvent réduire significativement le reste à charge travaux et donc améliorer l’équilibre global du financement. Ces dispositifs ont des conditions d’éligibilité précises qu’il faut vérifier en amont.

👉 Pour renforcer ton dossier avant de le présenter à la banque : Comment améliorer son dossier pour convaincre la banque — même seule.

👉 Pour évaluer l’impact des travaux sur ton budget mensuel après achat : le simulateur Budget & épargne de Mon Cap Financier te permet de poser tous ces chiffres — et le pilier Budget & Épargne t’accompagne sur la construction de cette épargne travaux.

Ce que tu dois absolument vérifier avant de signer le compromis sur un DPE F ou G

Le moment le plus dangereux, c’est celui entre le coup de cœur et la signature du compromis. C’est là que la plupart des erreurs se commettent — par enthousiasme, par pression du vendeur ou de l’agent, ou simplement par manque d’information.

Vérifier si le DPE peut être recalculé gratuitement grâce à la réforme 2026. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a changé : le coefficient de conversion de l’électricité a été abaissé, ce qui améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité — sans le moindre travaux. Si le DPE du bien que tu vises date d’avant 2026 et que le chauffage est électrique, demande au vendeur de faire recalculer le DPE via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe : la mise à jour est gratuite, instantanée, et peut suffire à faire sortir le bien de la catégorie F ou G. C’est la toute première vérification à faire — avant même de parler travaux ou financement.

Demander le DPE complet, pas seulement l’étiquette. L’étiquette F ou G te dit peu de chose seule. Le rapport DPE complet détaille les postes de consommation, les points faibles du bâti, et les recommandations de travaux. C’est ce document qui te permet d’estimer le budget réel de rénovation.

Faire réaliser un audit énergétique avant de signer. Pour les biens classés F et G, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 lors de la vente. Il va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés et les gains énergétiques associés. Si le vendeur ne peut pas le fournir, c’est un signal d’alerte.

Vérifier la clause suspensive d’obtention de prêt dans le compromis. C’est ta protection principale si la banque refuse de financer. Elle doit mentionner explicitement le montant emprunté, la durée, et le taux maximum. Si ces conditions ne sont pas remplies, tu récupères ton acompte. Sans cette clause bien rédigée, tu peux perdre les 5 à 10 % versés à la signature.

Consulter plusieurs banques avant de signer — pas après. C’est le conseil le plus important et le moins suivi. Avant de t’engager sur un bien DPE F ou G, fais tester la réaction de deux ou trois établissements — par toi-même ou par ton courtier en prêt immobilier, qui sait généralement où orienter en priorité ce type de dossier. Tu sauras ainsi si le bien est finançable dans tes conditions — et tu n’auras pas de mauvaise surprise après le compromis.

Calculer ton reste à vivre avec les charges énergétiques réelles. Un logement G, c’est souvent 200 à 400 € de charges de chauffage en plus par mois selon la surface et la localisation. Intègre ce chiffre dans ton calcul de reste à vivre avant de décider. Ce n’est pas un détail — c’est ce qui détermine si tu peux vivre sereinement dans ce bien le temps de faire les travaux.

En résumé : acheter un logement DPE F ou G — ce que tu dois savoir avant de te lancer

Un bien classé F ou G peut être une vraie opportunité. Le prix est souvent en dessous du marché. La négociation est possible. Et les aides à la rénovation existent.

Mais c’est aussi un dossier qui demande plus de préparation qu’un achat standard. Parce que la banque ne te financera pas de la même façon. Parce que le coût réel du projet intègre les travaux, les charges énergétiques immédiates, et le risque sur la revente. Et parce que, quand on achète seule, chaque variable compte double.

La bonne approche n’est pas d’éviter les passoires thermiques. C’est de les aborder avec les bons outils : un audit énergétique complet, des devis travaux avant l’offre, une clause suspensive bien rédigée, et plusieurs banques consultées avant de signer.

Ce n’est pas plus compliqué qu’un achat classique. C’est juste différent. Et ça se prépare.

Une passoire thermique bien préparée, c’est une opportunité. Mal préparée, c’est un piège. Suis-nous pour ne rien rater.